Купля продажа по доверенности

Автор: Виктор, главный редактор. Экономист. Опыт работы в финансах более 15 лет. Дата: 22 января 2018. Время чтения 8 мин.

Представитель по доверенности (а им может быть любое дееспособное совершеннолетнее лицо) вправе действовать от имени любой стороны в договоре: продавца или покупателя. Доверенность выдается нотариусом. Текст соглашения обязательно содержит имя представителя, сведения о его документе и доверенности. Перед подписанием рекомендуется проводить проверку полномочий представителя, встречаться с собственником, поскольку риск мошенничества при сделках с посредниками возрастает.

Институт представительства развит и широко применяется во всех сферах гражданского права. Представитель вправе выступать в суде от имени его доверителя, заключать договор купли-продажи квартиры по доверенности, представлять интересы в государственных органах и коммерческих организациях: он ограничен лишь списком правомочий, которые переданы ему.

p, blockquote 1,0,0,0,0 –>

Кто может представлять интересы по доверенности

По общему правилу представлять интересы вправе лишь совершеннолетнее дееспособное лицо. Закон не предъявляет требований к его образованию или наличию родственных отношений с доверителем. Поэтому к первой группе представителей относятся:

p, blockquote 2,0,0,0,0 –>

• Дееспособные совершеннолетние родственники или иные доверенные лица. Под родственниками подразумевается широкий круг: жены, мужья, родители, тети, дяди и другие. Возможно, лица, входящие в эту группу, не всегда компетентны в вопросах права и оформления документов, но уровень доверия к ним выше. Представителями могут быть друзья и коллеги.

Обратите внимание! Представители по закону: лица, представляющие интересы детей и недееспособных взрослых, не нуждаются в доверенности. Они же имеют право выдавать доверенность от имени малолетних и недееспособных третьим лицам.

p, blockquote 3,0,0,0,0 –>

• Агенты по недвижимости. Они оказывают помощь в размещении объявлений, поиске покупателя или продавца, показе квартиры или организации встречи, сборе типичных документов, необходимых для заключения договора.

Практически все агенты оказывают дополнительные услуги, связанные с регистрацией договора. Если сторона не имеет возможности явиться к нотариусу или в Росреестр, она вправе уполномочить специалиста по недвижимости на подписание соглашения и обращение в Росреестр с заявлением о регистрации перехода права собственности.

p, blockquote 4,0,0,0,0 –>

• Юристы и адвокаты. Они отличаются от риэлторов направлением работы. Если агенты полностью организуют сделку, то юристы проверяют ее юридическую чистоту, получают и изучают документы, минимизируют риски, готовят тексты предварительного и основного договора.

Таким образом, продавец или покупатель вправе выбрать любого представителя и оформить разрешение на него. Основные требования, которым он должен отвечать, – доверие, компетентность и ответственность.

p, blockquote 5,0,0,0,0 –>

Оформление отношений с представителем

Отношения с представителем зависят от их характера. В некоторых случаях доверенность является самостоятельным документом. Самыми распространенными договорами, в рамках которых делегируются полномочия, служат:

p, blockquote 6,0,0,0,0 –>

• договор поручения (гл. 49 ГК). В рамках этого соглашения представитель совершает какие-либо действия от имени доверителя и за его счет. Выдача доверенности является обязательным условием этого соглашения. В результате поверенный принимает на себя обязанность совершить оговоренные действия либо понести ответственность за неисполнения своей части договора;
• договор возмездного оказания услуг (гл. 39 ГК РФ). Предполагает оказание услуг за деньги. Такие договоры заключаются юридическими компаниями и агентствами недвижимости. Юридические последствия аналогичны предыдущему соглашению: исполнитель обязан выполнить какие-либо действия от имени заявителя, а тот оплатить оказанные услуги.

Важно! Выдача доверенности без заключения договора является односторонней сделкой.

p, blockquote 7,0,0,0,0 –>

Одиночная доверенность без оформления договора порождает иные правовые последствия. В частности, дает право представления интересов, но не порождает обязанность делать это. При отсутствии договорных отношений представитель может отказаться от предоставленных ему прав.

p, blockquote 8,0,0,0,0 –>

Выбор формы зависит от целей и состава участников. С компаниями, адвокатами и частнопрактикующими юристами чаще всего заключаются договора оказания услуг.

p, blockquote 9,0,1,0,0 –>

Оформление доверенности

По общему правилу оформитьдокумент допустимо только в нотариальной форме. Гражданский кодекс содержит отдельные исключения (ст. 185.1 ГК РФ). Силу нотариальных имеют бумаги, удостоверенные:

p, blockquote 10,0,0,0,0 –>

• начальниками разнообразных лечебных учреждений, в которых находятся на лечении военнослужащие;
• командирами воинских частей в местах, где нет нотариальных контор;
• начальниками колоний, тюрем и иных мест лишения свободы;
• начальниками социальных учреждений, в которых проживают совершеннолетние дееспособные граждане.

Характер документа зависит лишь от целей и задач, которые должен выполнить представитель, и объема переданных ему полномочий.

p, blockquote 11,0,0,0,0 –>

Таблица 1. Виды доверенностей

p, blockquote 12,0,0,0,0 –>

Чтобы заказать документ, требуется посетить нотариуса. Доверитель является лично с паспортом. Представителю посещать контору необязательно, достаточно передать сведения о нем, достаточные для идентификации:

p, blockquote 13,0,0,0,0 –>

• ФИО;
• дата рождения;
• реквизиты паспорта;
• место жительства или временного пребывания.

Стоимость документа разнится. Примерная его цена колеблется в пределах 1,5-2 тыс. руб. Сразу же рекомендуется заказывать согласие супруга на сделку, если это требуется.

p, blockquote 14,0,0,0,0 –>

Главное содержание доверенности – перечень полномочий. Он составляется таким образом, чтобы их было достаточно для выполнения поручения и исключались возможные злоупотребления.

p, blockquote 15,0,0,0,0 –>

Рекомендуется указывать только те права, которые имеют отношение к конкретной сделке. К примеру, подписание предварительного и основного договора купли-продажи, расположенной по адресу… Указать кадастровый номер, общую площадь и другие идентифицирующие недвижимость характеристики.

p, blockquote 16,0,0,0,0 –>

Если представитель по нотариальной доверенности от продавцаоказывает услуги по сбору документов для регистрации, органы, в которые придется обращаться, перечисляются в доверенности: БТИ, Росреестр, ЖЭК, ЕРЦ, ИФНС, МВД, паспортный стол.

p, blockquote 17,0,0,0,0 –>

Рис. 2. Образец доверенности на заключение договора купли-продажи квартиры.

Перечень полномочий обычно такой:

p, blockquote 18,1,0,0,0 –>

• подписывать договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу… с ФИО покупателя или продавца;
• предоставление и получение документов;
• получение кадастрового паспорта, экспликации, поэтажного плана;
• получение выписки из домовой книги;
• оформление в ИФНС справки об отсутствии задолженности по налогу на имущество;
• получение справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам и выписки из лицевого счета;
• право подавать от имени доверителя заявления о регистрации, приостановлении, прекращении и возобновлении регистрационных действий;
• исправление технических ошибок;
• предоставление дополнительной документации;
• получить зарегистрированный договор и выписку из ЕГРН;
• совершать платежи и переводы;
• расписываться от имени доверителя;
• принимать квартиру по акту приема-передачи;
• совершать иные действия, связанные с выполнением поручения.

Шаблоны и бланки доверенностей обычно имеются в разных вариантах у нотариусов. Выдача документа может сводиться к заполнению имеющихся форм индивидуальными данными.

p, blockquote 19,0,0,0,0 –>

Прямо запрещать совершение действий нельзя, достаточно не указывать правомочие: все, что не перечислено – запрещено.

p, blockquote 20,0,0,0,0 –>

Обратите внимание! Рекомендуется сразу сделать одну заверенную копию доверенности. Она может пригодиться при выполнении поручений.

p, blockquote 21,0,0,0,0 –>

Уполномоченное лицо по ген.доверенности вправе купить недвижимость не только на вторичном рынке, но и доли в праве собственности, заключить соглашение с застройщиком, представлять интересы в кредитной организации при оформлении ипотеки (залог недвижимости).

p, blockquote 22,0,0,0,0 –>

Как проверить действие доверенности

Сведения об оформленных нотариусами доверенностях находятся в специальном реестре. Он ведется на основании ст. 34.2 Основ законодательства о нотариате и входит в Единую информационную систему нотариата.

p, blockquote 23,0,0,0,0 –>

Реестр ведется нотариусами. В него включаются сведения о лице, выдавшем доверенность, дате, регистрационном номере и факте отмены доверенности. По указанному ресурсу проведение проверки обязательно.

p, blockquote 24,0,0,0,0 –>

Оформление договора купли-продажи по доверенности

Основной текст соглашения не меняется из-за делегирования права его подписания, но в него вносятся отдельные изменения, касающиеся представителя по доверенности.

p, blockquote 25,0,0,0,0 –>

Важно! Права на квартиру и другую недвижимость, которую приобретает представитель по доверенности, возникают у доверителя, то есть лица, выдавшего доверенность. Представитель никаких прав не получает.

p, blockquote 26,0,0,0,0 –>

Предварительный договор купли-продажи (ПДКП) рекомендуется заключать у нотариуса. Сведения о представителе, данных его документа, удостоверяющего личность, и доверенности вносятся в текст договора: вначале, где размещаются сведения об участниках соглашения, и в конце, где проставляются подписи сторон.

p, blockquote 27,0,0,1,0 –>

Скачать актуальный на 2018 год образец предварительного договора купли продажи квартиры по доверенности можно здесь можно здесь.

p, blockquote 28,0,0,0,0 –>

Договор купли-продажи (ДКП) составляется аналогично предварительному, поскольку условия не меняются, но стороны приобретают обязательства. Если собственник не присутствует на подписании, выражает его волю представитель. Его данные также заносятся в раздел, посвященный сторонам в начале документа, и в конце.

p, blockquote 29,0,0,0,0 –>

Скачать актуальный на 2018 годобразец договора купли продажи квартиры по генеральной доверенности можно здесь.

p, blockquote 30,0,0,0,0 –>

Рис. 3. Нотариальный договор купли-продажи квартиры. Источник Квартиры в Москве

Риски

Сделки, совершаемые по доверенности, входят в зону риска, поскольку доверитель может оказаться недееспособным или быть ограниченным в правах, страдать от алкоголизма, наркомании или иной болезни, затрудняющей руководство своими действиями. В конце концов, он может оказаться мошенником и продать чужую квартиру, подделав документ. Поэтому присутствие на встрече с лицом, являющимся собственником, который выражает желание продавать недвижимость, необходимо. Дополнительно рекомендуется узнавать о здоровье владельца квартиры и намерении передать свои правомочия представителю.

p, blockquote 31,0,0,0,0 –>

Подписание договора возможно по доверенности от другой стороны – покупателя. Такой вариант несет мало рисков и является отличным средством решения проблемы отсутствия стороны. Для продавца основная опасность заключается в отказе от оплаты или частичной оплате, но этот риск не связан с действиями представителя.

p, blockquote 32,0,0,0,0 –>

Среди наиболее распространенных рисков, связанных с действием представителя, оказываются следующие:

p, blockquote 33,0,0,0,0 –>

• собственник не выдавал доверенность;
• собственник сам оказался мошенником и заявил, что доверенность фальшивая;
• доверитель (законный владелец жилья) оказался недееспособным, алкоголиком, наркоманом;
• доверенность просрочена или отозвана.

Все эти случаи могут быть рассмотрены правоохранительными органами в качестве основания для возбуждения уголовного дела. Разбирательство по спору о квартире и деньгах чаще всего перерастает в судебный спор. Оценить предварительно шансы на реальный возврат денег сложно, но, скорее всего, они невысоки, и в результате аферы покупатель может лишиться своего приобретения и денег. Поэтому настоятельно рекомендуется тщательно проверять представителя и собственника перед подписанием договора и обезопасить себя от ошибки при покупке или продаже недвижимости.

p, blockquote 34,0,0,0,0 –>

Дополнительная информация доступна в видеосюжете

p, blockquote 35,0,0,0,0 –> p, blockquote 36,0,0,0,1 –>

Образец договора купли-продажи по доверенности

Правовое регулирование заключения договора купли-продажи (далее — КП) по доверенности осуществляется, в частности:

• нормами Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ) о доверенности (ст. 185–189 ГК РФ);
• гл. 30 ГК РФ о договоре КП (подробнее о существенных условиях договора КП читайте в статье «Какие существенные условия договора купли-продажи?»).

Образец договора купли-продажи по доверенности можно скачать по ссылке: Договор купли-продажи по доверенности – образец.

При заключении договора КП имеют место нюансы, связанные с доверенностями, в частности:

• В отдельных случаях законодательно установлена возможность подписать соглашение о КП несобственником без доверенности. Например, при проведении публичных торгов для продажи объектов незавершенного строительства на госземле организатор аукциона подписывает соглашение о КП от имени собственника без доверенности (п. 19 Правил проведения публичных торгов…, утв. постановлением Правительства РФ от 03.12.2014 № 1299).
• Для отдельных видов договоров КП нормативно установлено оформление доверенности по заранее определенной форме (например, при проведении госзакупочных интервенций на сельскохозяйственном рынке, приложение № 2 к Правилам биржевых торгов при проведении госзакупочных интервенций…, утв. ЗАО «Национальная товарная биржа» от 27.09.2013, протокол № 4).

Купля-продажа квартиры по доверенности

Возможно заключение договора купли-продажи квартиры по доверенности. При оформлении такого договора и доверенности необходимо учитывать следующие общие правила:

• согласно п. 1 ст. 185.1 ГК РФ доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на госрегистрацию прав или соглашений, а также на распоряжение зарегистрированными в госреестрах правами должна быть заверена нотариусом;
• согласно п. 128 постановления Пленума ВС РФ «О применении судами некоторых положений…» от 23.06.2015 № 25 для заключения соглашений, предусматривающих отчуждение имущества, права на которое зарегистрированы в госреесте (КП, мена и дарение), а также для установления в отношении такого имущества сервитута или ипотеки требуется нотариальная доверенность;
• согласно п. 3 ст. 187 ГК РФ доверенность, выдаваемая в порядке передоверия, подлежит нотариальному удостоверению.

Подробнее о заключении соглашения о КП квартиры читайте в нашей статье «Договор купли-продажи квартиры 2019 (скачать образец)».

О предварительном договоре КП квартиры рассказывается в нашем материале «Предварительный договор купли-продажи квартиры (образец)».

Договор купли-продажи квартиры с доверенностью от продавца: образец и нюансы

Образец договора купли-продажи квартиры по доверенности можно скачать по ссылке: Договор купли-продажи квартиры по доверенности – образец.

Подойдет предложенный нами образец договора купли-продажи продавцу по доверенности или если покупатель выдал доверенность на приобретение недвижимости, равно как и для случаев, когда обе стороны направили своих представителей для подписания документа.

Вместе с тем выдача продавцом доверенности на подписание соглашения о продаже квартиры сопряжена с рядом нюансов, например:

• если доверитель не понимал характера своих действий при выдаче доверенности, указанное влечет последующий возврат ему квартиры, даже если приобретатель квартиры являлся добросовестным, однако она выбыла из владения изначального собственника помимо его воли (определение ВС РФ от 30.10.2007 № 11-В07-32);
• если договор КП квартиры подписан на основании поддельной доверенности, последующее судебное признание договора недействительным не дает покупателю по такому договору однозначной возможности взыскать убытки с госорганов, осуществлявших регистрацию, поскольку требуется доказывание незаконных действий (бездействия) указанных органов (апелляционное определение Мосгорсуда от 28.09.2017 по делу № 33-38646/2017).

О составлении доверенности на продажу недвижимости — наши статьи:

Купля-продажа земельного участка по доверенности

Договор купли-продажи по доверенности земельного участка также связан с рядом особенностей, в частности:

• Особенности КП земельных участков помимо ГК РФ регламентированы ст. 37 Земельного кодека РФ. В частности, п. 2 указанной статьи установлено, что недействительны положения соглашения об ограничении ответственности продавца при предъявлении прав на землю третьими лицами.
• По иску об уклонении от регистрации перехода права собственности на земельный участок истечение срока действия доверенности, выданной для регистрации, не имеет правового значения, поскольку начало истечения давностного срока связывается с осведомленностью истца о нарушении его права (определение ВС РФ от 24.04.2018 № 1-КГ18-3).

Подробнее о КП земельного участка, в том числе о предварительном договоре, читайте в статьях:

Итак, в настоящей статье были представлены образцы договора купли-продажи по доверенности и обозначен ряд нюансов при заключении таких соглашений.

Статья оказалась полезной? Подписывайтесь на наш канал RUSЮРИСТ в Яндекс.Дзен!

Если владелец квартиры не может самостоятельно вести продажу недвижимости, то он может обратиться за помощью к доверенному лицу. Обычно к продаже квартиры по доверенности собственник прибегает, если не может сам по каким то причинам уделить достаточно времени на подготовку и проведение сделки.

В статье рассказано обо всех нюансах правильного оформления договора купли-продажи квартиры по доверенности, а также о том, к каким рискам могут привести финансовые операции с недвижимостью при наличии такой доверенности.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 577-04-19 . Это быстро и бесплатно !

Основания для проведения сделки с участием представителя

Законодательством регламентировано понятие доверенности в Гражданском кодексе в статье 185 части 1. Документ определяется как письменное уполномочие, выданное одним лицо другому для реализации своего представительства через посредничество. Документ позволяет конкретизировать интересы сторон и полномочия перед третьими лицами в финансовой сделке купли-продажи.

Документы по продаже квартиры должны соответствовать правилам, рассмотренным в ГК статье 185 пункта 1, а именно — требуется нотариальное заверение.

В гражданском праве существует несколько видов доверенности:

1. По оформлению — письменная и на готовом бланке.
2. По предоставлению — физическому лицу или юридическому.
3. По полномочиям — разовая, генеральная (общая), специальная.

Для договора купли-продажи собственник оформляет общую доверенность письменно или на готовом бланке, позволяющую передавать полный перечень юридических полномочий доверенному и совершать разнообразные сделки по управлению имуществом.

В рамках соглашения представитель имеет право совершать какие-либо действия от имени доверителя. После составления доверенности поверенный принимает на себя обязанность совершить оговоренные действия либо понести ответственность за неисполнения своей части договора (согласно главе 25 ГК РФ). Неисполнение обязанностей по соглашению приводит к его расторжению.

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

Общие правила оформления ДКП

Законодательством в статье 185 ГК регламентированы общие положения составления ДКП по доверенности:

1. Доверенность при купле-продаже квартиры заверяется у нотариуса.
2. В ДКП в графе участники сделки вместо собственника указывают сведения о доверенном лице.
3. Покупатель обязательно должен изучить ДКП и представленные документы, чтобы узнать, какими полномочиями обладает поверенный.
4. Собственнику и покупателю необходимо заранее обсудить окончательную стоимость квартиры, способ перечисления денежных средств, расходы на регистрацию документов в управлении Федеральной службы государственной регистрации.
5. Документ составляется письменно или на печатном бланке.

Договор заключают в трех экземплярах и предоставляют всем участникам сделки: продавцу, доверенному лицу, покупателю. Если же собственников много, то распечатывайте документ и им.

ДКП по доверенности необходимо также заверить у нотариуса по следующим причинам:

• избежать ситуации, когда договор признается недействительным, если отозвать доверенность;
• обеспечение безопасности передачи средств;
• нотариальная проверка составления ДКП;
• доверие при подаче в регистрирующий орган;
• обеспечение юридической чистоты сделки, которую затруднительно обжаловать или расторгнуть.

Составление ДКП

ДКП квартиры должен обязательно содержать следующую информацию:

1. наименование документа;
2. место проведения сделки;
3. стороны соглашения — указать паспортные данные представителя/продавца и покупателя (его представителя);
4. кому принадлежит недвижимое имущество и где оно располагается;
5. стоимость недвижимости;
6. указания по сделке — извещение покупателя продавцом о том, что на момент продажи жилья никто в нём не зарегистрирован;
7. подтверждение от продавца факта отсутствия ареста или другого обременения на рассматриваемую жилплощадь;
8. подписи сторон.

• Скачать бланк договора купли-продажи квартиры по генеральной доверенности от продавца
• Скачать образец договора купли-продажи квартиры по генеральной доверенности от продавца
• Скачать бланк договора купли-продажи квартиры по доверенности от покупателя
• Скачать образец договора купли-продажи квартиры по доверенности от покупателя

Нюансы

По оформлению документов ДКП по доверенности не отличается от общего порядка оформления генеральной доверенности:

• нотариальное заверение;
• указание сведений о доверенном лице.

Риски для покупателя и продавца

Финансовая операция с недвижимостью по доверительному договору несет в себе ряд рисков для обеих сторон сделки в следующих возможных ситуациях:

• соглашение может быть подложным или прекратится (в связи с истечением срока, отменой, смертью доверителя);
• недееспособность лица выдавшего доверительное соглашение;
• отсутствие нотариального удостоверения доверенности, оформление в неправильной форме (например, отсутствие даты составления).

Продавец также подвергается определённым рискам, когда ведет дела с представителем покупателя недвижимости. Например, поверенному приходится доверяться в проведении всей сделки, а с этим могут возникать сложности, например, с заключением ДКП, с неисполнением обязательств представителем.

Также, продавцу следует заранее переговорить о способах передачи средств — недобросовестный поверенный может не вернуть их собственнику. Поэтому требуется заключать все соглашения у нотариуса, где юрист тщательно пропишет круг полномочий поверенного.

Оформление договора купли-продажи квартиры по доверенности отличается от обычного договора купли продажи только тем, что доверенность на представителя одной из сторон сделки должны быть оформлена нотариально. В доверенности должен быть обозначены полномочия представителя и указан срок их действия. В самом договоре помимо реквизитов сторон обязательно указываются и данные доверенного лица.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас: